不動産登記

不動産の登記記録（登記簿）とは

不動産登記記録、いわゆる登記簿は、表題部と権利部とで成り立っています。

表題部には、土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積、といったように、不動産の物理的状況に関する情報が記録されます。

権利部は、甲区と乙区に分けられ、甲区には所有権に関する登記事項、乙区には所有権以外の権利に関する登記事項が記録されます。

このうち、司法書士が主に関わるのは権利部に関する登記であり、表題部に関する登記（例えば、土地の地目変更や分筆・合筆、建物の新築に伴う表題登記や滅失に関する登記手続）は土地家屋調査士が主に関わることになります。

 

権利に関する登記の必要性・重要性

権利に関する登記（権利部に記録される登記）については、原則として登記を申請するか否かは当事者の自由とされています。

にもかかわらず、不動産について所有権などの権利を取得した場合に、権利取得者の名義による登記をするのは、その権利者が取得した所有権などの権利を守るためです。

例として、ある不動産に対しAさんが所有権を取得したにもかかわらずその登記をしないでいると、後にBさんがその不動産に対して何らかの権利を取得してその権利の登記もした場合、先に所有権を取得したAさんは、自らの権利について登記をしていない以上、自分が所有者であることを、後に権利を取得したBさんに主張することができない、ということになりかねません。

逆にいえば、Aさんは、取得した不動産の所有権について登記をしておけば、自分がその不動産の所有者であることを第三者に対して主張できることになり、自らの所有権を守ることができるようになります。

 

不動産に関する各種の登記の概要

売買・贈与などによる所有権の移転登記

不動産について売買や贈与といった取引をする場合、不動産の所有権という大切な権利を守るため、同時に所有権移転の登記をすることが通常となります。

特に、不動産の売買では、司法書士が売買代金の決済の場に立ち会い、買主様の名義に確実に登記ができることを確認したうえで、代金の支払いが行われることが一般的です。

 

相続登記

不動産の所有者で、登記簿上も所有者として登記されている方がお亡くなりになった場合、相続登記をすることになります。

相続登記には、特に期限はありません。しかし、相続登記をしないままでいると、その間に相続人（亡くなった方の子など）もさらにお亡くなりになることにより、重ねて相続が発生し、その結果、相続人の数が増えてしまったり相続関係が複雑になってしまったりして、相続登記の手続が複雑になってしまうといったことにもなりかねません。

ですので、相続登記が必要になりましたら、早めに手続されることをお勧めいたします。

 

抵当権の設定登記

金融機関から借り入れをするような場合、土地や建物を担保に提供することがあります。その場合に通常利用されるのが、この抵当権です。

不動産に抵当権を設定する場合、通常、金融機関を抵当権者とする抵当権設定の登記をし、その不動産に抵当権が設定されていること、およびその内容を公に表示します。これにより、金融機関は自らの抵当権を第三者に主張でき、またその不動産に利害関係を持とうとする第三者も、登記簿を見ることによって、抵当権が設定されていることおよびその内容を知ることができるようになります。

 

抵当権の抹消登記

住宅ローンを完済した場合、その住宅ローンを担保するために設定されていた抵当権は、完済によって消滅します。

しかし、抵当権が消滅したからといって、抵当権の設定登記も自動的に抹消されるというわけではなく、抵当権設定登記を抹消するためには抵当権抹消の登記を申請する必要があります。

いつまでも抵当権抹消の登記をせずに放置しておくと、のちにその不動産の取引をするような場合に、抹消されずに残っている抵当権設定の登記が取引の障害となってきてしまいます。また、いざ抵当権の抹消登記をしようとする場合に、抵当権の抹消登記をするための手続が複雑になってしまうことにもなりかねません。

ですので、抵当権の抹消登記をすることになったら、早めに手続されることをお勧めいたします。